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集体土地可以上市了?这并不意味着城里人就可以去盖房

  集体土地终于入市,未来平抑房价能靠它吗?

  集体土地,终于被放松管控。

  23日,土地管理法修正案草案提请十三届全国人大常委会第七次会议审议,其中,提出“对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。”

集体土地可以上市了?这并不意味着城里人就可以去盖房

  虽然还是草案,但改变已经是大势所趋。

  那么,这个改变会如何影响未来的房地产市场发展呢?

  一、降房价不太可能。

  尽管此举落地,可以推进土地供应主体多元化,盘活农村闲余土地,增加土地供应。但要明确的是,房价高从来不是因为房子不够,而是资本炒作造成的;想要抑制房价上涨,调控显然更为有效。

  二、可以推动城市发展。

  虽然不能直接降低房价,但却可以直接推动城市发展。毕竟城市的扩张,是以周边村落、近郊村落城镇化为基础的。此前要想扩张,需要开发企业、政府、集体土地所有者三方合理,先将土地收归国有,在进行招拍挂开发;未来,集体土地所有者可以直接按照规划开发了。

  三、看起来又一批因“拆迁”而富裕的群体要崛起了。这种情况下,即便没有对房价直接产生影响,也将是一次财富的分配,可能一夜之间核心城市周边的一部分农民暴富了。

  只不过,同样都是土地,城区内的集体土地、城郊的集体土地和核心区域50公里外的集体土地,身价各有不同;最终的结果,也不过是一部分农民先富起来,尽管后期他们的财富会在城市中二次转移,那是后话了。

  四、小产权房依旧是小产权房,想要翻身没那么简单。

  可能有人看到这样的消息,觉得自己买的小产权房机会来了。

  注意看,这是指的新开发的土地,是对未来的规划;小产权房,尽管也是集体土地上的建筑,说到底也不过是“历史遗留问题”。想借政策东风一夜“洗白”,不太可能。

  五、以为自己手里有地就可以“挟天子以令诸侯”,那就过于天真了。土地虽然值钱,但他也有个上限;土地是聚宝盆,但并非摇钱树,漫天要价最终只会丧失开发机会。实际上,就从前两年轰轰烈烈的城中村改造就能看出,有的村子思想开明,及时招商引资,以土地未辅,经营为主,致富。有的村子把土地看得过重,以为离了自己这块地城市就会瘫痪,最终错失开发机会,成了城市中的“飞地”,错失了创富的机会。

  总之,新的形势下,必须用新的思路去展开规划;土地固然值钱,用对了可以带来更多的效益;那些没有集体土地的人,也不要因为先天不足而气馁,未来集体企业成立,势必需要一批资产管理、项目规划人员,无疑,这也是政策改变带来的机会与利好。先天决定不了,后天可以选择怨天尤人,也可以选择逆流而上,而这两种选择带来的效果,也将是截然不同的。

  本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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