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土地丨共有产权供地计划完不成,谁慌了?

  12月25日,北京市规划和自然资源委员会挂出4个共有产权房地块。分别位于海淀区西三旗,海淀区清河安宁庄,通州区马驹桥镇,怀柔区雁栖镇陈各庄村。总出让面积为19.19万平方米。

  那么,屡被开发商拒收的共有产权供地计划完成的如何了呢?

土地丨共有产权供地计划完不成,谁慌了?

  今天挂出的上述地块预计有5800多套房源。值得注意的是,今年6月22日发布的《关于印发北京市2018年度建设用地供应计划的通知》中,明确了各区的供应计划,包括共有产权房用地的供应数字,共200公顷土地。去年已经确定了,每年5万套共有产权房的供地计划,然而即使加上今天5800多套房源,和之前的1万多套,也相差甚远,今年想完成供地计划,恐怕基本不可能了。

  其实,共有产权房刚开始推出时,的确有很多买房人特别激动,但随着看房次数增多,购房族普遍反映,这些房子的位置偏,户型差,买了之后也不能自由交易。更有人抱怨,“共产房的各种条条框框已经把投资限制死了,为什么不能把质量弄得好一点?”

  除了来自消费端的吐槽外,共有产权地块在开发商那里也不受待见。一大表现就是,在被称为土地流拍严重年的2018,共有产权地块更是成为开发商们争相放弃的细分土地市场。

  对此,知名房地产评论人士泽龙向和讯房产表示,土拍一定程度流拍有很多原因,一个是在经历高地价的多轮土拍后,地方政府的预期高了,表现在土地起始价升高,地块要求多,比如配建增加、现房销售、竞保障房等,导致有些地块天生自带流标相。

  另一方面,有些区域在经历市场火爆行情后,房价上涨,地价上升,一定程度透支了利好,随着政策收紧,导致市场在一定程度上,在一定区域内处于下行,同时加之金融监管的力度持续加深,导致土拍流标。

  虽然限地价、限房价、竞自持、竞配建、共有产权用地等成为热点城市推地的重要要求。但是,对于企业来说,这些限制条件对项目盈利和周转带来了压力,对企业资金支持提出了更高的要求,企业拿地更加谨慎。

  其实,今年以来,包括共有产权地块在内的土地流拍,从开发商的角度而言,则是因为销售端的持续走弱,这也直接触发了开发商们土地投资意愿的大幅降低。

  中国指数研究院发布的数据显示,2018年1-11月,全国300个城市住宅用地成交楼面价同比持续下跌,溢价率回落。前11月各类用地成交楼面价为2151元/平方米,同比下跌10%。其中,住宅用地成交楼面价为3781元/平方米,同比下跌8.4%。溢价率方面,前11月300个城市各类用地平均溢价率为14.2%,较2017年同期下降16.4个百分点。其中,住宅用地平均溢价率为16.1%,同比下降19.5个百分点。

  克而瑞分析,从2018年四季度土地市场表现来看:年末供求高峰并未出现,土拍溢价率同样持续下滑,流拍土地宗数持续被刷新。而各项指标均反映出房企在后市销售谨慎预期下投资拿地积极性已显著转淡。从企业层面来看,当前已有多家龙头房企明确表态控制拿地收支,放缓拿地节奏。据不完全统计,TOP10企业中半数以上在公开场合明确表示要放缓投资、谨慎拿地,不乏碧桂园、恒大、融创等。

  事实上,土地购置面积经历2-3年的高增长后,2019年重回负增长区间也算大概率事件,土地市场将形成“量平价跌”或“量价齐跌”趋势,预计2019年全国土地购置面积增速也将出现小幅下跌。

  近日,首创置业总裁钟北辰在接受媒体采访时也表示,土地流拍,一方面是开发商的预期改变,另一方面,政府要对出让的土地要有合理预期,地价报的太高,塞进太多的内容,就没有太多企业去报名,不是说开发商没有钱导致土地流拍,而是既然销售端没有一个高速的销售,还不如把钱用来还债,也比去拿这些高价的没有利润的地要好。因为还债会降低财务成本增加利润,而背着高债务去拿这些高价复杂的地,最后还不挣钱,相当于两头赔了,既赔了财务成本,又赔了预期利润。

  现在房价基本被控制住了,但地价是市场化的。大家举牌去拿地,最后却流拍了,是因为拍出的最高价都比政府预期的底价要低,那就说明市场就是这样的预期,各地也应该调整自己的土地政策,才能真正迎来房价的真正可控性。

  不过,开发商们寄希望于土地价格回落,可能性并不大。

  一个佐证是,近两年土地出让中,无论是限竞房地块还是共产房地块,同一区域和同一地段项目,价格均出现走高态势,且还出现了“共转限”后的土地价格飙升入市的现象,最典型的就是北京丰台区花乡白盆窑村的地块。

  另一个信号是,近日住建部定调明年楼市,提到三稳时,排在第一位的就是“稳地价”,按照此前的案例和逻辑来理解,稳住不降是基本。

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