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光环不再,粤港澳大湾区土拍市场降温

  随着行业大环境的变化,全国各地土地终止出让频繁,戴着光环的粤港澳大湾区也未能一枝独秀。

  观点地产网 今年降温似乎比往年来得早一些。

  被视为房企面粉的土地市场也迎来了这一季的冬天。按往年,年末是各地政府推地的旺季,也是房企们纳储屯粮的好时机。

  但随着行业大环境的变化,全国各地土地终止出让频繁,戴着光环的粤港澳大湾区也未能一枝独秀。

  在大湾区的九个城市里,据观点地产新媒体不完全统计,自10月份以来截至11月20日,土地市场出现了20余宗土地终止、流拍。

  近日大湾区土地市场表现明显降温。11月20日,江门三宗商住地块底价成交,原定于11月19日、20日摘牌的开平龙东片区5宗地块则在三日前终止出让。

  同日,在珠海的土拍中,中铁建以底价12.5亿元拿下珠海金湾区金渠路南侧、双湖路西侧地块,折合楼面地价8660元/平方米,比金湾地王低了1万元/平方米。

  而前一日,广州叫停了原定于11月22日出让的白云区、花都区两宗居住用地。加上这一次,今年广州的土拍市场已发布了超过52次土地延期拍卖/终止拍卖公告。

  大湾区地市降温

  得益于粤港澳大湾区的规划利好,近两年吸引了大批房企频频在大湾区内落子布局。仅今年上半年,就有17家企业通过招拍挂及其他方式布局大湾区城市分食“蛋糕”。

  据观点地产新媒体观察,包括卓越、华远、中梁进驻佛山;龙湖、深圳颐盛投资、河南领创置业新进珠海;雅居乐、中梁、联发集团首进江门等。

  除此之外,越来越多的房企在重仓粤港澳大湾区。在公开市场表态的不仅有华南企业万科、越秀、奥园等房企,“万科非常看好大湾区的建设,会在大湾区里面做更多的投入”。还有香港企业如新世界中国、嘉华国际均表示看好未来30年粤港澳大湾区的发展,“新财年在粤港澳大湾区投资额度达200亿元”。

  同时,大湾区进入快速发展阶段。2018年整个大湾区全部土地计划供应15670.19公顷,当中住宅用地计划供应3529.92公顷。

  其中500+公顷城市:肇庆、广州;300-500公顷城市:佛山、江门、惠州、珠海;300公顷以下城市:东莞、中山、深圳、香港。  

  数据来源:观点指数整理

  数据显示,截至今年11月上旬,粤港澳大湾区广东九市土地的总出让面积达1605.38万平方米,总出让金额达2474.08亿元,平均溢价率为19.51%。

  然而,一直保持着高产的大湾区土地市场,在10月、11月出现明显降温。

  在九个城市中,要数中山的土地市场最明显。截至11月15日,10-11月土拍潮正式告一段落。在此次土拍潮,中山一共推出17宗商业、商住、住宅用地,备受市场关注。

  但是令人大跌眼镜的是,这次土拍以凉凉收场,最终共有3宗地块流拍,均位于南头;中止交易7宗(东区1宗,西区1宗,古镇4宗,三角1宗),成交7宗,仅位于石岐区的地块突破最高限价,其余多为底价或接近底价成交。

  

 

  数据来源:观点指数整理

  有市场人士透露,实际上近期就地块情况进行咨询的开发商不少。但最终参与拿地的并不多,是因为土地要求现售对开发商资金量的要求很高,而如今是年底,开发商们面临巨大的回款压力,所以非常慎重。

  其中,在当前大环境下行的背景下,中山大部分地块出让条件中要求现房销售,但届时新房销售的网签制度、开发商的回款周期等的不明朗,都会影响开发商拿地的执行力。

  依然被看涨的湾区

  粤港澳大湾区是包括广州、深圳、佛山、东莞、珠海、中山、惠州、肇庆和江门九市,加香港、澳门两个特别行政区组成的城市群,土地面积5.6万平方公里,有6957万人口。

  目前,在粤港澳大湾区广东九市中,除肇庆以外的八个城市均受“限”字政策的影响,购房需求受到一定程度的限制。

  在政策调控、房企融资渠道缩减叠加市场环境等因素的影响,土地市场的冷淡则是最直接的反映。今年下半年大湾区内的土地市场更加理性,而且当前的地价也不算便宜。起拍楼面价明显上涨,加上各种配建、自持等限制条件,让房企们望而却步。

  尽管如此,据国盛证券研究报告指出,珠三角土地储备占比30%以上有 8家房企,其中排名前三的分别为时代控股,珠三角土地储备占比高达84.12%;合生创展50%,合景泰富40%。

  在短期内似乎已进入停滞期,但在长期来看,大湾区仍然是房企们的必争之地。

  第一太平戴维斯谢靖宇预计,到2030年,大湾区内经济总量将超过世界其他三大湾区:美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区,总人口会从6900万增加到8800万的水平。在经济与人口的双重带动之下,住宅市场潜力无限。

  “我们做了一个简单的估算,假设以人均40平米的居住水平来测算,未来大湾区需要1.2亿平方米的新增供应来满足人口需求。”谢靖宇说,有别于北京上海严控人口规模的情况,广州深圳等城市今年以来接连出台宽松政策吸引人才,常住人口显著提升。

  他透露,据研究部和有关部门按照当前的人口增长率来保守推算,大湾区人口增加到8800万的目标有望在2030年前实现,推动住宅房地产市场的平稳发展。

  无独有偶,11月19日,莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅表示,由于高铁和港珠澳大桥香港段通车,预计2019年,国内一线城市楼价将上升2%至3%,二线城市将上升3%至5%,大湾区内的城市,由于基建设施及联系改善,预计将会有5%至7%升幅。

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