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北京二手房月成交跌破万套 创今年3月以来新低

  目前在低温市场状态下,北京(楼盘)的二手房买卖双方入市积极性开始回落,新增供需低迷。加之大量限竞房入市,供求关系正在发生逆转,从而导致二手房成交量和价格都出现明显下降。  

北京二手房月成交跌破万套 创今年3月以来新低

  在经历了上半年的短暂回暖后,北京二手房市场正在迎来新一轮调整,成交量大幅下滑,成交周期延长,价格也开始出现明显松动。

  北京市住建委的数据显示,10月份北京二手住宅整体网签量仅为8879套,是今年3月份以来的最低位,环比上月下降了42%,再次跌进单月成交万套以内。

  在成交量大幅下挫的同时,成交价格也出现明显下降。贝壳研究院数据显示,10月北京二手房均价下跌至61103元/平方米,环比下跌1.2%。其中,大兴、丰台、朝阳三个区跌幅最大,分别下跌4.9%、3.7%、3.5%。

  记者实地走访发现,很多中介门店白天门庭冷落,甚至晚上还要拿着LED广告牌去小区里“摆摊”。

  “过去店里橱窗几乎是每周更换一遍新的房源信息,现在的情况变成了每周更换一轮价格,而房源还是那些房源。”位于北京朝阳区管庄附近的麦田房产(博客,微博)中介销售人员向记者描述的这个有意思的现象,反映了当下北京二手房市场的真实状况。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐向记者表示,目前在低温市场状态下,北京的二手房买卖双方入市积极性开始回落,新增供需低迷。加之大量限竞房入市,供求关系正在发生逆转,从而导致二手房成交量和价格都出现明显下降。

  成交量骤降

  二手房价格实质性下跌

  近日,记者来到丰台区方庄一家我爱我家门店,在和房产经纪人攀谈的一小时内,竟然没有一位客户进店。房产经纪人孟晓(化名)告诉记者,最近店里的客人非常少,有时候半天都不会有人来咨询。

  “一个月前还不是这个样子,那时候价格还相对高一些,最近很多业主开始接受砍价甚至主动降价。”孟晓说,他手里有几套70多平方米的两居,价格已经降至400多万元,相当于5万多元/平方米,这在9月份之前几乎是不可能的。

  与此同时,位于大兴区高米店的保利茉莉公馆也出现实质性降价,据链家房产经纪人安雪(化名)介绍,该小区80多平方米的两居2017年就可以卖到500万元以上的价格,如今业主已经接受以450万元的价格出售。

  安雪是这家门店的老员工,据她介绍,2016年保利茉莉公馆的两居就已经卖到400多万元了,做梦也没有想到房价还能回到两年前。“很多房东把房子挂在我们这儿,一两个月都卖不出,没办法只能降价。”安雪无奈地说。

  为了置换一套城里的房子,家住黄村的张小姐9月底把自己的房子挂牌,但一个多月了仍未卖出,“这让我感到很意外,中介的小伙跟我说最近市场环境不好,劝我把价格再调低些,我在犹豫还要不要今年换房。”她说。

  傍晚时分,在朝阳区管庄附近的某小区内,记者发现有两位房产经纪人站在一个LED广告牌前,双手紧紧地插在裤兜里。其中一位女士告诉记者,他们是麦田房产的员工,最近生意非常不好,店长发动所有员工到小区里“摆摊”。

  麦田房产首席市场分析师张叶松认为,从近几个月北京二手房价格走势来看,伴随着交易量的高位滑落,挂牌价在下半年以来也呈现出持续降低的走势。进入10月份,市场活跃度明显减弱,需求量降低,价格亦呈现持续小幅下滑。

  贝壳研究院数据显示,10月北京全市二手房成交均价为61103元/平方米,环比下跌1.2%,连续两个月环比下跌。10月成交的城区分布回归9月之前的常态水平,在城四区占比回升的基础上,均价的下跌是实质性松动。

  此外,11月第一周,北京二手住宅链家成交均价5.97万元/平方米,环比跌幅达2.8%,是2018年以来剔除受节日、政策等因素影响之外的周度跌幅最大值。

  市场需求低迷

  成交周期延长

  目前购房者观望情绪浓厚,市场成交节奏放缓。9月公积金政策调整后,市场购买力尤其是首置刚需购买力被进一步削弱,市场遇冷较为明显,客户入市积极性下降。

  “当初多个客户抢同一套房源的场景很久没出现了,现在反而是业主经常主动跟我沟通价格。”我爱我家的孟晓告诉记者,这个月的业绩恐怕又没有着落了,市场好的时候每天能完成好几单业务,现在有时候几天都没有一单。

  麦田房产经纪人则向记者描述了一个有意思的现象,“过去店里橱窗几乎是每周更换一遍新的房源信息,现在的情况变成了每周更换一轮价格,而房源还是那些房源。”

  链家研究院数据显示,10月新增带看客源量环比下滑1.3%,核心500盘7天带看比例继续下探至7.8%。由于客户不断观望,业主卖房换房也较为困难,买卖双方成交周期延长至2017年以来的历史高位。

  受市场需求低迷影响,10月调价中涨价房源占比继续下降至10%,低于去年同期水平,接近“3·17”调控以来最低值。新增挂牌均价亦呈现出下跌趋势,10月环比下跌0.8%。在成交环节,业主继续让步,议价空间进一步扩大到4.6%。

  诸葛找房首席分析师陈雷向记者表示,目前北京存量房市场房源充足,从近期二手房市场的微观表现来看,新增置业需求后续乏力。尽管不少业主开始主动降价抛房,但买房人观望情绪比较重,真正下手的还是少数。

  限竞房入市

  市场供求发生逆转

  2016年下半年以来,为了抑制地价和房价上涨,北京在土地出让环节推出“限房价、竞地价”政策。随着今年大量限竞房入市,北京市场供求关系正在发生逆转。

  许小乐表示,10月份限竞房项目集中入市,批准上市房源5000余套,环比增加33%,将分流部分二手房市场需求,这种情况未来还会持续一段时间,预计11月二手房成交量价将继续保持低位。

  从整体供应来看,中原地产研究中心统计数据显示,截至目前,北京年内商品房住宅供应套数已经达到了32635套,这也是最近3年第一次超过3万套。而2017年同期住宅供应量只有20269套,年内供应量同比增幅达到了61%。

  “每年年底二手房都会受到新房的影响,今年整个市场低迷,冲击相当大。”贝壳找房的一位负责人向记者表示,开发商为了完成销售目标,他们就会对楼盘进行降价促销,以期快速销售快速回款。

  二手房方面,10月份麦田二手房新增房源量环比上升25%,而新增客源量仅环比上升9%,新增带看量和上个月也只是上升了4%。张叶松表示,目前新增客房比为2.0,处于近一年来的最低水平,说明当前二手房市场在新增供需方面呈现供大于求的态势。

  中原地产首席分析师张大伟认为,因为有大量的房源供应,各种调控政策也继续严格执行,在过去一年多通过各种约束性政策抑制市场高温后,后续市场将逐渐进入供应加量周期。

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