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取消限价何必遮遮掩掩,司马昭之心人人皆知!

  一则“衡阳2019年1月1日起,将正式暂停限价政策。”消息刷屏了,全国首例取消限价政策的城市出来了。

楼盘效果图

  官方《关于规范市城区新建商品房销售价格行为的通知》显示:“由于目前衡阳房地产市场已出现理性回归,销售价格也较为稳定,经研究,决定于2019年1月1日起暂停执行。今后将根据衡阳房地产市场发展情况及上级文件精神,适时调整市城区新建商品房销售价格行为有关规定。”

  

 

  一石激起千层浪,勇于做第一个吃螃蟹的人,自然也引起全网关注讨论。今日,官方马上跑出来为自己解释圆场,生怕被误解为挑战楼市严控总论调。

  

 

  解释说:“这个文件我们计划下发,还没有发下去,而且不是取消限价,只是暂停执行。”其实,根据中央新的政策“因城施策,分类指导”导向,完全没有必要做此番解释。

  菏泽取消限售没有叫停,又有暂停限价的衡阳跟上,说明这轮房地产调控已经见底,楼市调控的新周期已经到来。

  

 

  为何停止限价?

  限购、限贷、限价、限售这四大紧箍咒,套在房地产市场的头上,其中要数限价带来的负面影响最多,也最为鸡肋。

  限购是通过户口和社保缴纳时长来决定购房名额,限贷是用过购房贷款的人,二次用贷款额度就会缩短,限售是新房子必须得取得房产证两年或其他规定年限后才能交易。这些政策通过控制购买名额、购买的成本、商品流动性来控制市场。

  限价是政府直接给出指导销售价格,有的指导价甚至要低于开发商拿地时的楼面价。由此衍生出一系列问题。

  首先是双合同现象,购房者一边签署有法律保障的购房合同,一边支付高昂的装修合同。开发商给出的装修费就是变相的收取房款,而这笔资金以及装修品质却是无法得到购房合同一样的保障的。

  其次是由限价导致的期房质量下降问题。这个问题在高价拿地的开发商项目上比较突出,调控政策出来后,指导房价卖不出原来的价格,同样也就造不出最先承诺的住房品质。

  最后是违背了市场规律,“价格双轨制”,一手二手房存价差,限价摇号成价差套利游戏。限价限制住了新房的房价,但是二手房房价是跟随市场波动的,反映房产当前真正市值。新房指导价比二手房房价越低,购买的套利空间越大。因此摇号期间也会产生权利寻租等弊端。

  未来会有更多城市放松调控吗?

  毋庸置疑,未来会有更多城市跟上放开“限价”、“限售”的脚步。每一轮调控都是自上而下颁布政策条令,推广执行,而每一轮宽松都是自下而上,星火燎原。这一轮调控松动的迹象已经明显,中央的政策也松了口风。

  一刀切全面调控政策已经过去,“因城施策”的个性化政策执行已经到来。最近召开的中央经济工作会议强调了“因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任”,这意味着未来各个城市可以根据自身需要,制定符合经济情况的政策。

  以衡阳为例,这座城市住宅价格这一年都平稳处在6000多左右。

  

 

  为何急于放开限价呢?让我们来看下该地的财政情况。今年前10个月全市完成一般公共预算收入211.15亿元,下降6.4%。其中,地方财政收入123.97亿元,下降18.3%。

  

 

  在经济发展和财政收支面临压力的时候,楼市预期不能一直停滞,市场转冷的时候,卖不出去的房子也无法稳住经济增长。

  另外要注意的是,衡阳今年楼市投资大增,这波增长带来的供应量,在冰封的楼市中将很难消化。

  

 

  未来调控放松的主要是这种三四线城市,部分二线城市可能会出现微调。不同于一二线城市的紧张供需以及多样的财政收入来源,三四线城市想要达到住建部说的“稳地价、稳房价、稳预期”目标,不得不松一松这紧箍咒。

  毕竟,本来三四线城市的人口增量就低以及土地财政依赖度高,不能大涨的背后也是不能大跌,要想稳住经济增长,还是要靠楼市的健康良性发展。过去因为调控措施出的太猛,也会有些城市适当地收一收。

  所以,放开限价不必遮遮掩掩,上有中央特许令,下有现实惨淡的经济压力,给楼市松下绑未尝不可。

  附官方文件图片:

  1. “暂停限价”通知文件。

  

 

  

 

  2. 被暂停执行的该《通知》。具体内容有:

  一、市城区新建商品房实时销售价格明码标价管理。

  二、开发企业要合理制定销售价格,并申报。申报价格偏高或涨幅偏高的开发项目暂停办理预售许可申请。

  三、开发企业自取得商品房预售许可证后,需在衡阳房产交易网向社会公布,公布价格为楼盘最高价格,开发企业不得擅自在实际销售价格中突破监制价格买卖。

  

 

  

 

  

售楼处电话

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